Synthèse à partir du fichier REI 2025 (DGFiP) — Commune d’Argelès-sur-Mer (66008)

ADREA — Association de Défense des Résidents d’Argelès-sur-Mer

1. Les taxes payées par un propriétaire de résidence secondaire

Un propriétaire de résidence secondaire à Argelès-sur-Mer cumule en principe les taxes suivantes : taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe d’habitation sur les résidences secondaires, éventuellement la surtaxe de 60 %, et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Taxe	Taux commune	Taux EPCI (CC Albères-Côte Vermeille-Illibéris)	Autres taux additionnels	Taux total approx.
Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)	39,28 %	2,00 %	TSE 0,242 % + GEMAPI 0,469 %	≈ 42,0 %
Taxe d’habitation résidences secondaires (THRS)	13,55 %	9,94 %	TSE 0,19 % + GEMAPI 0,638 %	≈ 24,3 %
Majoration résidences secondaires (surtaxe)	—	—	60 % appliqué sur la cotisation THRS, pour les logements concernés	+ 60 %
TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères)	—	12,00 % (perçue par l’EPCI)	—	12,0 %

2. La surtaxe sur les résidences secondaires (majoration de 60 %)

Argelès-sur-Mer a institué cette majoration (variable COMTHRS = 1 dans le fichier REI).

Indicateur	Valeur
Commune ayant institué la majoration (variable COMTHRS)	Oui (= 1)
Nombre total de locaux taxés au titre de la THRS (résidences secondaires)	13 678
Nombre de locaux “susceptibles” d’être soumis à la majoration	13 225
Nombre d’articles (avis d’imposition) effectivement redevables de la majoration	8 038
Base nette soumise à majoration	19 867 328 €
Montant total collecté au titre de la majoration	1 615 389 €

3. Comparaison multi-sources : INSEE, DGFiP (REI) et MAJIC

Trois sources indépendantes permettent de mieux cerner ce que recouvre chaque décompte. Le classement croissant des valeurs est cohérent avec des périmètres de comptage emboîtés, du plus étroit (logements résidence secondaire au sens INSEE) au plus large (tous locaux adressables de la commune, tous usages confondus).

Indicateur	Valeur
INSEE (recensement) — logements résidence secondaire/occasionnelle	9 605
REI/DGFiP — locaux taxés THS (J13)	13 678
REI/DGFiP — articles soumis à la majoration (NBMAJOTHRS)	8 038
MAJIC (data.gouv.fr) — nb_locaux (tous locaux adressables, tous usages)	17 725
MAJIC (data.gouv.fr) — nb_adresses_locaux (adresses distinctes)	6 293

Lecture des périmètres : 9 605 (INSEE) ne compte que les logements classés résidence secondaire ou occasionnelle. 13 678 (REI, J13) ajoute à ce chiffre les dépendances bâties (garages, caves, parkings) rattachées à ces résidences, qui sont taxées comme des locaux distincts au titre de la THS d’après le BOFiP — ce qui explique l’essentiel de l’écart de +42 % avec l’INSEE. 17 725 (MAJIC, nb_locaux) est plus large encore : il inclut tous les locaux adressables de la commune, résidentiel, commercial, industriel et touristique confondus (résidences principales, secondaires, commerces, hôtels, campings…), et non les seules résidences secondaires. Le ratio nb_locaux / nb_adresses_locaux (17 725 / 6 293 ≈ 2,8 locaux par adresse) illustre la densité de l’habitat collectif à Argelès-sur-Mer, et rapproche l’ordre de grandeur du nombre d’adresses (6 293) de celui des articles soumis à la majoration THRS (8 038) : l’article fiscal se rapproche davantage d’une unité de facturation par bâtiment/propriétaire que d’un décompte logement par logement.

Limite méthodologique : les trois sources ne portent pas exactement sur le même millésime (MAJIC : 1er janvier 2023 ; INSEE : dernier recensement disponible, RP2021/2022 ; REI : 1er janvier 2025). Ce décalage temporel ne suffit toutefois pas à expliquer un écart d’une telle ampleur (facteur ~1,8 entre 9 605 et 17 725), qui reste principalement imputable à la différence de périmètre de comptage entre les trois sources.

5. Écart entre locaux éligibles et articles effectivement majorés

Le fichier REI fait apparaître un écart entre le nombre de locaux entrant dans le champ d’application de la majoration et le nombre d’unités effectivement redevables de celle-ci.

Indicateur	Valeur
Nombre de LOCAUX entrant dans le champ d’application de la majoration (NLOCMAJOTHRS)	13 225
Nombre d’ARTICLES (avis d’imposition) redevables de la majoration (NBMAJOTHRS)	8 038
Écart	≈ 5 187

Important : cet écart ne traduit pas des exonérations. Il s’explique par une différence d’unité de comptage entre le “local” (un bien physique : appartement, maison, dépendance…) et l'”article” (l’unité de rôle fiscal, c’est-à-dire l’avis d’imposition qui regroupe l’ensemble des biens imposables d’un même redevable dans la commune). Un propriétaire possédant plusieurs locaux à Argelès-sur-Mer peut recevoir un seul article regroupant plusieurs locaux, ce qui réduit mécaniquement le nombre d’articles par rapport au nombre de locaux, sans qu’aucune exonération n’entre en jeu. Les dégrèvements accordés sur réclamation individuelle (voir section 6) interviennent après réception de l’avis d’imposition, donc après l’établissement du rôle général que retrace ce fichier — ils ne peuvent donc pas expliquer un écart de cette ampleur à ce stade.

6. Les cas réels de dégrèvement de la majoration (article 1407 ter, II du CGI)

Il ne s’agit pas de cas d’exonération de la THRS elle-même — celle-ci reste due dans tous les cas — mais de dégrèvement de la seule majoration de 60 %, accordé sur réclamation du contribuable, dans trois situations strictement définies :

• 1° Logement occupé pour raisons professionnelles : le contribuable est contraint de résider dans un lieu distinct de sa résidence principale, à proximité de son lieu de travail (appréciation identique à celle retenue en matière d’impôt sur le revenu pour les frais de double résidence).
• 2° Hébergement durable en établissement de soins (EHPAD, etc.) : la personne conserve la jouissance de son ancien domicile, devenu résidence secondaire de fait, après une entrée durable en établissement.
• 3° Cause étrangère à la volonté du propriétaire : logement ne pouvant être occupé durablement à titre de résidence principale (local précaire, en instance de démolition ou de travaux), ou logement mis en vente ou en location à l’année au prix du marché, sans trouver preneur ni acquéreur malgré des démarches actives et documentées.

La location saisonnière du bien n’ouvre pas droit à un dégrèvement : le BOFiP précise explicitement qu’un logement reste soumis à la majoration “que les logements soient loués, à l’année ou à titre saisonnier, ou occupés par leur propriétaire”. Le cas n°3 vise uniquement l’échec à louer ou vendre à l’année, pas la location saisonnière volontaire.

7. Logements vacants

Indicateur	Valeur
Logements vacants imposés à la THLV sur délibération de la commune (K93)	0
Logements vacants imposés à la THLV sur délibération de l’EPCI (K103)	0
Commune classée en zone TLV (taxe nationale, gérée par l’État) (COMTLV)	Oui (= 1)

La commune est classée en zone TLV, ce qui explique l’absence de logements comptabilisés au titre de la THLV locale : les logements vacants relevant du dispositif national TLV ne sont pas comptabilisés dans ce fichier communal comme des “logements vacants THLV”.

8. Propriétaires soumis à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Indicateur	Valeur
Nombre d’articles (unités de taxation) redevables de la TEOM (F14)	14 015
Taux net appliqué (F22)	12,00 %
Montant total collecté (F13)	4 351 363 €
Niveau de collectivité percevant la TEOM (F71)	Intercommunalité (EPCI)

9. Point de vigilance méthodologique

Ces chiffres portent sur le rôle général de la commune (tous propriétaires confondus, résidences principales et secondaires mêlées pour la TFPB et la TEOM — seule la THRS isole spécifiquement les résidences secondaires). Le nombre de 8 038 correspond à des articles (unités de taxation), qui peuvent parfois regrouper plusieurs locaux détenus par un même propriétaire — ce n’est donc pas strictement un nombre de personnes physiques différentes.

Sources : Fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI) 2025, DGFiP — millésime des impôts dus au titre de 2025, situation au 1er janvier 2025. Insee, recensement de la population (dernier millésime disponible). Data.gouv.fr / adresse.data.gouv.fr, “Nombre de locaux adressables par communes” (référentiel MAJIC/PROP, DGFiP), données au 1er janvier 2023.